Капитальный ремонт: дешево не значит выгодно

Центральным вопросом планирования полгого ремонта в многоквартирном доме является вопрос рассредотачивания средств. Обычно, собственники строят огромные планы по улучшению свойства и комфорта проживания, которые требуют суровых издержек. Но объем выделяемых средств ограничен, хватает их не на все, и расходы приходится урезать. Если делать это наобум, то утратить в итоге можно куда больше, чем сберечь.

Сберегать необходимо не на всем

Не тайна, что корректировка сметной цены ремонта часто осуществляется методом подмены дорогостоящих решений и материалов на более дешевенькие. Другими словами учитывается только объем прямых издержек, но не принимаются в расчет ни предсказуемый экономический эффект в виде понижения цены следующей эксплуатации строения, ни окупаемость использованных решений. Еще одна неувязка заключается в стремлении неких управляющих региональных операторов капремонта поменять устаревшее оборудование на точно такое же новое, ссылаясь при всем этом на необходимость соблюдения требований начального проекта строения.
Таковой подход имеет последствия.

1. Уже единожды собрав средства на полный ремонт, собственники жилища, за счет средств которых формируются фонды полгого ремонта, после его окончания обязаны нести дополнительные расходы по эксплуатации построек. Это в том числе:

• завышенные издержки на текущий ремонт;
• дополнительные расходы на ликвидацию последствий аварий и нештатных ситуаций, к которым ведет внедрение при полном ремонте неэффективных технических решений и материалов недостающего свойства;
• завышенные платежи за потребляемые коммунальные ресурсы, неэффективно используемые из-за низкой энергоэффективности построек и их инженерных систем.

2. Элементы отремонтированных построек изнашиваются резвее, вследствие чего необходимость в последующем полном ремонте наступает ранее.

В итоге сиюминутное понижение сметной цены работ в средне- и длительной перспективе может иметь отрицательный экономический эффект. Для предотвращения схожих последствий нужен более кропотливый анализ сметы, подразумевающий технико-экономическое обоснование выбора тех либо других проектных решений, материалов и оборудования.
Что касается модификации проектов, то управление Минстроя РФ не раз давало надлежащие объяснения, отмечая необходимость приведения жилого фонда в соответствие с современными нормативными требованиями, а не теми, которые действовали полста лет вспять.

Числа — наилучший аргумент

Необходимость взвешенного подхода к планированию полгого ремонта можно проиллюстрировать на обычных примерах. А именно, в последние годы появляется много споров на тему выбора решений для систем отопления.
«Многие построенные в русское время жилые дома оборудованы элеваторными термическими узлами. Простейшее и более доступное решение для полгого ремонта такового строения — подмена изношенного элеваторного узла на новый с такими же параметрами. Цена этой операции «под ключ» для 5-этажного четырехподъездного строения на 60 квартир составляет приблизительно 200 тыщ рублей. Более современное и энергоэффективное решение — автоматический узел управления подачей теплоносителя с насосным подмесом (АУУ) — обойдется приблизительно в 350 тыщ рублей («под ключ» для типового 5-этажного дома). Но за счет внедрения АУУ мы обеспечим дополнительную теплоэкономию в процессе использования строения. Она составит приблизительно 3000 рублей в год в пересчете на среднюю двухкомнатную квартиру. Таким макаром, АУУ оказывается не только лишь прибыльнее элеваторного узла, да и вполне окупается в течение первых 2-ух лет эксплуатации. После чего энергоэффективное решение начинает практически приносить прибыль, которую собственники могут навести, к примеру, на дополнительное улучшение критерий собственного проживания», — ведает Антон Белов, заместитель директора отдела термический автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.
Анализируя этот пример, спец предлагает приятную аналогию. Как понятно, средний по Рф размер каждомесячных отчислений в фонд полгого ремонта приблизительно равен 6 рублям 50 копейкам с квадратного метра. В год в пересчете на среднестатистическую «двушку» в древнем жилом фонде выходит в районе 3000 рублей. Другими словами конкретно та сумма, которую сберегут обитатели таковой квартиры на платежах за отопление, если заместо элеваторного термического узла установить в здании АУУ. Таким макаром, всего одно хорошо выбранное решение позволяет вполне окупить расходы на полный ремонт.

Как это смотрится на практике

Молвят, что практика — наилучший аспект правды. А означает, корректность расчетов следует проверить на результатах реализации реального проекта. К примеру, проекта модернизации отопительной системы в девятиэтажном четырехподъездном панельном доме № 29 по улице Шафиева в Уфе.
Полный ремонт тут провели в 2009 году. Он включал заделку швов и трещинок фасада (дополнительное утепление стенок и установка энергосберегающих окон не выполнялись), также установку АУУ Danfoss и общедомового узла учета термический энергии. Сумма, потраченная на оборудование для системы отопления и его установка, составила 600 тыщ рублей.
1-ый же после окончания работ отопительный сезон 2009–2010 гг. выявил понижение объема употребления тепла по дому, а вкупе с ним и сокращение расходов жильцов на отопление. Так, по итогам изготовленного весной 2010 года перерасчета собственникам однокомнатных квартир возвратили по 2800 рублей, обладатели «двушек» получили вспять по 3600 рублей, а «трешек» — по 4980 рублей. Общая экономия по дому составила 500 тыщ рублей. Другими словами АУУ и теплосчетчик всего за один отопительный сезон окупили себя практически на сто процентов.
Более показателен опыт ТСЖ № 1160, управляющего домом № 11, корпус 2, по Промышленному проспекту в Санкт-Петербурге. Тут модернизацию системы теплоснабжения произвели совершенно не так давно, в 2015 году. Объем работ был куда внушительнее и включал установку 2-ух блочных термических пт Danfoss с погодозависимым регулированием и автоматических балансировочных клапанов на стояках системы отопления. В этом случае работы проводились не за счет средств полгого ремонта, а в рамках энергосервисного договора, другими словами были выделены посторонним инвестором. 1-ый же отопительный сезон отдал 28,7% теплоэкономии, либо около 700 тыщ рублей в валютном выражении. Эта сумма была зачтена в счет оплаты проведенной модернизации.

В масштабах квартиры

Мы узрели, как энергосберегающие технологии, применяемые при полном ремонте жилых построек, помогают возвратить затраченные на этот ремонт средства. То же самое справедливо и в масштабах раздельно взятой квартиры.
К примеру, многие до сего времени употребляют шаровые краны, чтоб перекрывать подачу воды в радиаторы, когда становится очень горячо. Но большой экономии это не дает. Во-1-х, мы не сходу чувствуем увеличение температуры. Во-2-х, ночами никто не будет пробуждаться, чтоб повернуть кран, потому все предпочитают просто открыть форточки перед сном. В итоге выходит, что мы отапливаем улицу, оплачивая израсходованное впустую тепло из собственного кармашка. В-3-х, когда дома никого нет, повернуть кран просто некоторому.
Но есть другое решение — автоматический радиаторный терморегулятор. Вы поворачиваете ручку и устанавливаете напротив указателя значение температуры воздуха в комнате, которое для вас необходимо. И пока вы не измените его, терморегулятор будет автоматом перекрывать воду, как в комнате станет на 1°C теплее, и открывать опять, когда температура опустится на 1°C ниже данной.
В новых домах на данный момент терморегуляторы монтируют на шаге строительства. А вот в старенькых собственники должны это делать сами, или персонально, или сообща при полном ремонте.
Сейчас посчитаем. «Стоимость обыденного шарового крана — приблизительно 100–200 рублей, а терморегулятора — 2000 рублей. В пересчете на двухкомнатную квартиру получим 300–600 рублей за краны и 6000 рублей за терморегуляторы (издержки на установка приблизительно однообразные). Но за счет внедрения терморегуляторов можно сберечь тепло. Для нашей двухкомнатной квартиры экономия составит в среднем 2000–3000 рублей в год, зависимо от площади. Другими словами спустя 2–3 года издержки окупятся и терморегуляторы начнут приносить чистую экономию», — разъясняет Антон Белов.
Естественно, для получения этой экономии нужен учет тепла. Лучше поквартирный, тогда каждый может сберегать без помощи других, независимо от соседей. В неприятном случае, если в доме есть только общий теплосчетчик, может получиться, что экономичные жильцы расплачиваются за недобросовестных. Но даже и в таковой ситуации, как указывает практика экономия будет все равно осязаема и может составить 25-35%.

Естественно, никакие расчеты не позволят прирастить имеющийся начальный бюджет. Но сэкономленные в итоге средства можно пустить на внеплановый ремонт, и спустя 2-3 года доделать то, на что не хватило средств впервой. Другой вариант — добавить к средствам фонда собственные средства, которые возвратятся очень скоро. Главное — не сберегать на том, что потом может стать источником денежного благополучия.

Семена Фасоль «Бемоль» серия «Семена от автора»

Фасоль Бемоль, 10 шт., Семечки от создателя — это семечки спаржевой фасоли, созданные для выкармливания разными методами, в том числе в открытом грунте.

Достоинства:

В сети магазинов вы сможете приобрести фасоль «Бемоль» и другие семечки по низким ценам.